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时间的轮盘飞速运转，今年北京楼市经历了前所未有的变革，如果为2018年的别墅市场给出一个字的结论，我会用「紧」来形容。
紧，首先来自于规划条件的收紧。
今年出让的50宗住宅用地中，容积率低于1.2，且未限定“9070”，具备别墅开发条件的地块仅有6宗。
特别是规划管控要求的趋于严格，进一步增加了别墅的开发设计难度，新别墅越发精致小巧。以早已占据市场供应半壁天下的叠拼别墅为例，常见的地上两层＋地下两层的设计，要么“有天”，向上要空间，获得阁楼或露台的面积延展；要么“有地”，向下要空间，获得小院和更大的地下面积，而“有天有地有院落”的人居终极理想，却距离我们越来越遥远。
特别是今年，“上中下”三叠拼的别墅开发量明显加大，新项目中单套面积低于300平方米的别墅占到71%，地上两层大至是在120-150平方米左右，相当于一个小三居的面积配置，单纯从居住体验角度其实更接近于洋房中的跃层产品。
紧，其次在于调控政策的严苛。
自2016年以来，北京所有出让地块均被明确限定未来的住宅销售价格，阻断了以往开发商通过品质提升、产品迭代、服务升级来寻求溢价的通路。
焦虑带来了全新的思考，所以我们看到，今年限竞别墅的产品创新，着力在地下面积上做文章。地块大开挖、下沉庭院、大面积采光井……用地下采光通风条件的改善，弥补地上面积不足的缺憾。
紧，还有市场层面的表现。
今年别墅成交量一改前几年的红火旺盛，市场销量出现重挫。截止目前，2018年北京共成交3212套别墅，相比2017年减少了三成。
作为房地产的顶端业态，别墅一直服务于金字塔尖的成功阶层。他们讲究品味、注重建筑的设计风格、关心产品的文化内涵、对环境、配套和服务等等有着更高的要求。他们置业别墅，关注的是健康舒适的生活环境，感官尺度上的全新体验，以及多样化生活和社交需求的实现。
然而，目前的众多新别墅，只是实现了由平层到立体的居住空间转换，因为面积的局限，难以承载更多居住功能内涵。别墅产品设计的「紧凑」趋势，与主流置业客群追求的尺度感、舒适性大相径庭，是造成市场交易量下滑的主要原因。
近日，在北京“最后的纯低密别墅区”——朝阳孙河别墅区，由懋源地产开发的懋源·璟玺开放了墅王样板间。有别于北京别墅的「紧」，懋源·璟玺以专属打造的极致功能空间，呈现墅居生活之美。
作为首创功能分层化设计的别墅，懋源·璟玺以圈层社交层、家人起居层、主人起居层、景观庭院层、生活娱乐层、归家礼序层的空间功能定义，描摹不同主题的理想生活场景，实现人居功能的纯粹和私属。
懋源·璟玺打造了北京首个9米高室内定制浮雕水景墙，将富有豪宅气质的稀缺水景纳入室内。同时，更为层峰人士的社交与娱乐创造独有的奢阔空间，打造了7.2米的圈层社交挑空空间，突出加冕财富人生的尊崇感。另定制4.8米层高的专属收藏空间，满足墅居主人对收藏的极致需求，彰显圈层独有的娱乐雅趣，带来各个功能空间单一尺度的最大化，引领墅居空间革新的新时代。
懋源·璟玺的墅王样板间产品，定位为“收藏者的家”，艺术化的设计从建筑立面展开。由德国进口米黄石材色泽温润，手工打造的变色手模砖幻彩生辉，灰色的平板瓦檐脊屋面大气沉稳，饰以生态木、金属镂空雕花、仿铜金属和彩釉玻璃，由繁复的工艺、雍容华贵的造型中，彰显开发商的匠心。
景观庭院层的面积为246平米，通体落地玻璃窗将庭院与宴客会谈空间联成一体，景观酒窖又与收藏娱乐层的挑空钢琴演奏区对望而制，实现高端会所私宴标准的空间格局。
懋源·璟玺样板间实景
143平米的收藏娱乐层中设计了约80平米的开敞空间，承载主人收藏、家庭互动等功能，并规划艺术品鉴区、恒温储藏室等空间。最亮眼的是与钢琴演奏区相衬的50平米“室内定制浮雕水景墙”，景观墙以精致浮雕为底，水流从9米高度湍流而下，与音乐的优雅韵律浑然天成。
懋源·璟玺样板间实景
圈层社交层面积为127平米，阳光会客厅7.2米的挑空堪称北京顶豪别墅的“第一尺度”，天幕穹顶的恢弘壁画、精细线条，以及高水准的石材雕花技术，均为纯手工制作，以厘毫级技艺，打造富丽堂皇的宫廷尊崇感。
懋源·璟玺样板间实景
家人起居层为双卧室套房设计，带来舒适生活体验。主人起居层面宽9.1米，楼高4.8米，面积127平米，其中超大主卧套房的面积就达到63平米，体现了完美的空间尺度感。主人起居层还配置了一个功能完备的套房，可随人生不同阶段，延展为主人房、婴儿房、书房、收藏室等丰富功能。
礼序荣归层中规划了2至3个专属停车位，并为主人的藏品配置了专属收藏空间。
懋源·璟玺以突破常规的惊人尺度，颠覆对空间的想象，为居住注入文化艺术内涵，对产品精工细作的雕琢，确立跨时代的顶豪别墅典范。
懋源·璟玺样板间实景
面对塔尖人群的顶级豪宅，代表着稀有资源的占有和空间尺度的舒适，唯有提供差异化的产品和体验，打造极致的功能空间，为财富阶层呈现出专属定制的生活方式，这样的项目才能在时代浪潮中历久弥新，成为财富家族珍藏的恒产。
懋源·璟玺12月16日取得销售证，强势登峰入市，懋源·璟玺位于北京“最后的纯低密别墅区”-朝阳孙河板块，共享区域内10万平方米中央湖景，璟玺自身更建有14万平米臻境园林。此次取证主要产品为500-700平米层境别墅，以其空间功能的纯粹性，将单层尺度推向最大化，成就定制别墅的臻品巅峰。另有少量240-270平米瞰景叠墅产品，恭迎品鉴。
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