成本数据库：如何沉淀3大核心指标

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如今，很多企业都想建立成本数据库，但实际操作起来却发现很难！到底怎么建？需要沉淀哪些数据指标？是不是指标沉淀得越多越好？沉淀后又怎么用？这一系列问题成为建立成本数据库时面临的难题。

快速构建成本数据库体系，将日常经验积累下来，形成丰富的知识库，作为成本策划的基础，是支撑企业快速、健康发展的有效手段。

成本数据库的4大应用场景

成本数据库的构建，我们强调“以终为始”的思路，即需要用到哪些数据就沉淀哪些数据。那么，房地产开发的各个阶段，会用到哪些类型的成本数据？

在房地产开发的各个阶段，成本数据库主要有四大应用场景：

• 在投资决策阶段，通过成本数据库的产品单方建安成本、当地的地方性规费，结合地块的属性，实现高效拿地决策；
• 在项目设计阶段，需要借助成本数据库中沉淀的经验数据，进行成本策划，将形成的目标成本作为项目成本控制的基线，依据含量指标进行限额设计；
• 在招标采购环节，主材价格、同类产品的分部分项工程的综合单价作为标底编制的重要参考依据；
• 在施工过程中，材料价格库则是现场材料价格认定的重要依据。

梳理出成本数据库四大应用场景的主要信息需求，依此就很容易推导出成本数据库需要沉淀的指标数据。

成本数据库4大应用场景与主要信息需求

成本数据库的积累，以支持测算为目标

成本数据库的四大应用场景中，最为重要的是目标成本测算。因此，成本数据库的建立，应该以便捷高效地满足新项目成本测算为目标。这就要求成本数据库的沉淀科目与成本测算科目（测算模型）保持一致。

在谈测算模型之前，需要提醒的是，我们一般会将项目成本划分为建安和非建安两大类。建安部分按产品维度进行测算，而对非建安部分，按项目维度进行测算。

测算模型是成本数据库中的基础公式，根据成本科目和成本特性可将测算模型划分为三类，此模型基本囊括了项目的各项科目成本。

成本测算的三种模型

普遍认可的成本测算方式是以项目的规划指标为基础，结合营销定位报告，按“量价分离”的方式。因此，成本数据库的科目也应该按“量价分离”的模式进行数据积累，同时，对于各种产品都应该有详尽的建造标准，以确保单价具有可参考性。

对于历史项目成本总结时，需要将整个项目的详细规划指标、产品的建造标准、产品特征沉淀下来，作为成本数据库沉淀的基础。

对于不同产品，根据项目后评估计算出来的测算科目级别的合价，按“量价分离”的思路，沉淀测算科目级别的“工程量”、“单价”，再结合产品的规划指标，沉淀测算科目级别的“含量系数”。

成本数据库的3大核心指标

含量指标、单方指标、材料价格信息是项目开发各阶段重点关注的内容，也是成本测算的重要依据，成本数据的积累重点就是从这三大核心指标的有效积累着手。

建立“含量指标库”，精准测算工程量

含量指标是指项目结构、外装、内装等上的一些经济技术标准，如钢筋含量、含砼量、模板含量、砌体含量、窗地比、精装面积比、防水面积比等，共四大类20项。

含量指标常见的四大类20项

（1）建立含量指标的3个方向

一是从含钢量、砼含量入手积累含量指标数据。

对于大部分企业，难以在短时间内建立完整的含量指标库，对所有含量指标都进行积累与限额控制。

而含钢量、砼含量是产品建造成本中最敏感的两个指标，因此，对于大部分企业而言，“含量指标库”的建立，也可先考虑如何准确有效地积累含钢量及砼含量这两个关键的含量指标。

在沉淀这两大指标时，需要公司内部统一含量指标的计算口径，避免因指标范围定义不清，导致各地标准在内涵上的差异。

如标准层含钢量的计算如下示例：

（注：钢筋为所有标准层结构钢筋，包含梁板柱、构造柱、过梁、女儿墙、拉板等的钢筋，不含砌体的钢筋。）

二是分城市、按建筑类别积累含量指标。含量指标受地区、建筑类别、层高影响较大，含量指标库的积累，需要综合考虑这些因素，另外，地下室的含钢量、砼含量与主体部分差异较大，因此也需要单独进行指标积累。

三是逐步完善，建立相对完整的“含量指标库”。随着企业开发的项目增多，积累的经验逐步丰富，管理水平提升，可以将“含量指标库”的范围逐步扩大到结构、外装、内装、层面等部分。

但指标的积累不应追求“大而全”，而应该以有效、可参考为目标。需要根据当前管控重点进行“量体裁衣”，选取适当指标进行积累与管控。

（2）含量指标的2大应用

一是快速测算工程量。项目测算时，含量指标×规划指标=工程量。

规划指标是反映房地产开发项目的特征，用于描述项目规划的一系列属性，一般分为总体指标、产品类型、景观指标、水电气、土方5类。

项目测算时，利用“含量指标库”中各产品的“含量系数”乘以本项目的项目/产品的“规划指标”，就能快速测算出项目各分部/分项工程的工程量。

二是指导新项目限额设计。在企业内部不同区域、不同产品中选择标杆，新项目设计时，对于同类产品的指标含量需要与标杆进行对比分析，要求设计单位在保证结构安全和产品品质的前提下，不得超过标杆的指标含量，引导设计院在方案及扩初阶段、施工图设计阶段采用更优化、更合理的结构方案来降低工程结构成本。

建立“单方指标库”，合理控制单方造价

单方指标即单位平方米（吨）的价格，一般分为建安总成本、结构成本、外装材料价、外装其他项、一般项、内装、机电7大类。

单方指标的7大类沉淀

（3）明确建造标准是建立有效“单方指标库”的前提

建造标准是指对项目建设中各类产品的结构、门窗工程、装修、室内等设计规范及需要协调统一的事项所制定的标准。

同一产品，不同的建造标准，单价差异很大。因此，在历史成本数据沉淀时，需要详细描述本产品的建造标准，成本测算参考时，也只能参考类似建造标准的单价信息。而统一“建造标准”模板，是确保“单方指标库”的数据真实可靠的前提条件。

（4）单方指标积累不求大而全，但求可靠、有效

与“含量指标库”的建立类似，一个项目涉及的“单方指标”非常多，初步建立成本数据库时，不适合要求将所有指标都积累下来，应“量体裁衣、渐进完善”，首先对成本造价影响较大/市场价格变动较大的关键指标进行积累。

（5）单方指标过程积累与更新

单方指标过程积累与更新贯穿了项目启动、施工图预算、招标以及项目结算四个阶段。

项目启动阶段，引入历史项目的含量指标、单方指标，结合市场情况适当修订后进行成本测算。本阶段有很多不确定性，形成的含量指标、单方指标等不是非常精准。

施工图预算阶段，设计进行了细化，相应的规划信息基本确定，需要依据最新的施工图更新建造标准、重新计算工程量、综合单价，更新含量指标及单方指标。

招标阶段，乙方中标后，根据合同约定情况，更新相应的含量指标、单方指标。

项目结算后，根据结算资料更新项目的规划指标、建造标准，同时更新含量指标及单方指标。

建立“材料价格库”，把握招标采购主动权

在施工项目成本组成中，材料成本所占的比重达到60%～70%，控制好施工过程中的材料成本，提高企业材料管理部门及相关人员的管理水平，对于控制施工项目成本、实现项目利润最大化具有非常重要的意义。

而材料设备的市场价格受到包括供求规律、通货膨胀、技术进步、政府宏观调控政策和区域发展程度等在内的多种因素的影响，变化速度快且程度不一。如果企业没有一个实时的材料价格库，则会在招标过程中处于非常被动的处境。

（1）多渠道采集材料价格信息

材料价格的来源主要有市场询价、甲指乙供材料的核价、材料实际采购价三种，三种价格有不同的主责部门。

材料价格的来源及用途

（2）材料指导价定期发布机制，确保材料价格的有效性

通常一个项目的钢筋成本约占项目建安成本的20%～40%，混凝土费用约占项目建安成本的10%～20%，铜、铝等建筑材料费用和人工费等分项成本占项目建安成本的比例也较大，因此，材料价格库的建立可以对成本影响非常大的主材或市场价格波动大的材料作为管控重点，定期采集市场价格，编制指导价，形成集团指导价月报。

材料指导价的管理程序

材料价格通过多种渠道采集入库，同时要求每月进行更新。材料品牌的选择应为项目所在地中常用品牌；对于每种材料的市场调查，需选择同等档次的两至三种品牌的价格进行对比；材料、设备市场价的报价前提是货到工地价，即工地入库价格，含运输、装卸及税金等费用。

采购中心需要对入库的材料价格进行审核审批，确保材料价格的准确可靠。

针对同一品牌、型号的材料，在市场询价的基础上，乘以一定的综合比率，形成材料的指导价格，汇总编制《材料采购指导价月报》，指导新项目成本测算、招标采购核价及乙供材核价。

来源：明源《成本致胜》书籍选编。

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